전월세 계약 전 돈 계산 총정리 — 보증금·복비·대출·전환율 한 번에

2026. 7. 15. 작성

전월세 계약은 수천만~수억 원이 움직이는 계약인데, 정작 숫자 검증 없이 부동산에서 부르는 대로 도장을 찍는 경우가 많습니다. 계약 전에 확인할 돈 계산을 순서대로 정리했습니다.

1단계. 전세로 갈까, 월세로 갈까

같은 집이라도 전세(대출 이자)와 월세(월세+기회비용)의 실질 부담은 다릅니다. 전세대출 금리가 전월세 전환율(통상 5%대)보다 낮으면 대체로 전세가 유리합니다.

“전세 3억 또는 보증금 1억에 월세 92만”처럼 두 조건을 제시받았다면, 전월세 전환율을 역산해 보세요. 법정 상한(기준금리 + 2%p)이나 시장 평균(5%대)보다 높은 전환율이라면 월세 쪽이 비싸게 책정된 것입니다.

전세대출은 통상 보증금의 80%까지 나옵니다(보증기관·소득에 따라 다름). 대출 이자가 월 소득에서 감당 가능한지, 기존 대출과 합쳐 DSR이 얼마나 되는지 확인하세요.

임대차 중개보수는 거래금액 구간별 상한요율이 법으로 정해져 있고, 그 이하로 협의 가능합니다. 월세 계약은 ‘보증금 + 월세×100’(이 값이 5천만 미만이면 ×70)을 거래금액으로 봅니다. 부가세 10%는 별도입니다.