전세 vs 월세, 뭐가 유리할까? 월 실질비용으로 비교하는 법

2026. 7. 15. 작성

이사를 앞두고 가장 많이 하는 고민이 “전세로 갈까, 월세로 갈까”입니다. 감으로 정할 문제가 아니라, 매달 나가는 실질 주거비를 계산해 비교하면 답이 나옵니다.

비교 공식: 월 실질비용

핵심은 기회비용입니다. 보증금으로 묶인 내 돈은 예금·투자로 굴릴 수 없으므로, 그 돈이 벌어다 줬을 이자만큼이 숨은 비용입니다. 보증금 1억 원을 연 3% 예금에 넣으면 월 25만 원 — 결코 무시할 수 없는 금액입니다.

같은 집이 전세 3억 원, 또는 보증금 5,000만 원에 월세 100만 원이라고 해봅시다. 전세대출은 2억 4,000만 원(금리 연 3.8%), 예금금리는 연 3% 가정입니다.

이 조건에서는 전세가 매달 215,000원(연 258만 원) 유리합니다.

내 조건으로 바로 비교해 보세요.
전세 vs 월세 비교 계산기 →

전세대출 금리 < 전월세 전환율(통상 5%대) 이면 대체로 전세가 유리합니다. 집주인이 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 이율보다 싸게 돈을 빌릴 수 있기 때문입니다.
금리가 높은 시기엔 격차가 줄거나 역전됩니다. 대출금리가 6~7%까지 올랐던 시기에는 월세가 유리한 단지도 많았습니다.
목돈이 없다면 월세 보증금이 작아 초기 부담이 적습니다. 무리한 전세대출(소득 대비 과도한 원리금)은 피하세요.

전세보증금 미반환 위험 — 전세가율이 높은 집은 보증금을 떼일 위험이 있습니다. 전세보증보험(HUG·SGI) 가입 가능 여부와 보험료까지 비용에 넣고 판단하세요.
세제 혜택 — 전세대출은 원리금 상환액의 40%(연 400만 원 한도) 소득공제, 월세는 총급여 8천만 원 이하 무주택자에게 15~17% 세액공제가 있습니다. 연말정산에서의 차이도 격차를 좁히거나 벌립니다.
거주 기간 — 2년 미만 단기 거주라면 전세대출 실행 비용(인지세·보증료)과 이사 비용의 비중이 커집니다.