집 살 때 내는 세금·비용 총정리 (취득 → 보유 → 양도)

2026. 7. 12. 작성

집 한 채를 사면 살 때·가지고 있을 때·팔 때 각 단계마다 다른 세금이 붙습니다. 처음 집을 사는 분들이 취득세만 생각했다가 중개보수·재산세·양도세까지 뒤늦게 마주치는 경우가 많습니다. 이 글에서 집과 관련된 세금·비용의 전체 그림을 단계별로 정리합니다.

한눈에 보는 부동산 세금·비용 흐름

아래에서 각 항목을 순서대로 살펴봅니다.

1. 살 때 ① 중개보수(복비)

집을 중개로 거래하면 공인중개사에게 중개보수를 냅니다. 거래금액 구간별로 상한요율과 한도액이 정해져 있고, 여기에 부가세 10%가 별도로 붙습니다.

예를 들어 매매가 5억 원이면 상한요율 0.4% 기준 약 200만 원, 10억 원이면 0.5% 기준 약 500만 원 선입니다(상한 기준, 실제는 협의 가능).

2. 살 때 ② 취득세

집을 사면 취득 후 60일 이내에 취득세를 냅니다. 1주택 기준 취득가액에 따라 세율이 달라집니다.

여기에 지방교육세와 전용면적 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 더 붙습니다. 다주택자·조정대상지역은 중과세율이 적용될 수 있어 별도 확인이 필요합니다.

3. 가질 때 ① 재산세

집을 보유하는 동안에는 매년 재산세를 냅니다. 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과되며, 주택분은 7월과 9월에 절반씩 나눠 냅니다.

• 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율(1주택 45%, 일반 60%)
• 과세표준 구간별 세율 + 도시지역분 + 지방교육세

공시가격이 오르면 재산세도 오르므로, 매년 공시가격 발표(보통 4월경)를 확인하면 좋습니다.

4. 가질 때 ② 종합부동산세

보유 주택의 공시가격 합계가 일정 금액을 넘으면 재산세와 별개로 **종합부동산세(종부세)**를 매년 12월에 냅니다.

• 1세대 1주택: 공시가격 12억 원 초과분부터
• 일반(다주택 포함): 공시가격 합계 9억 원 초과분부터

즉 대부분의 1주택자는 공시가 12억 원 이하라면 종부세 대상이 아닙니다. 고가 주택이나 다주택자에게 주로 해당됩니다.

5. 팔 때 — 양도소득세

집을 팔아 차익(양도차익)이 생기면 양도소득세를 냅니다. 양도 후 2개월 이내 예정신고·납부합니다.

• 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
• 여기서 장기보유특별공제(3년 이상 보유 시)와 기본공제 250만 원을 빼 과세표준을 구한 뒤 누진세율 적용
• 보유 기간이 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60%의 단기 중과세율

특히 1세대 1주택 비과세(일정 요건 충족 시 양도가 12억 원까지 비과세) 등 감면 요건이 많아, 매도 전에 반드시 확인해야 합니다.

정리 — 단계별 체크리스트

• 살 때: 중개보수 + 취득세(+지방교육세·농특세)를 계약 전에 미리 계산해 자금 계획에 넣기
• 가질 때: 매년 재산세, 고가·다주택이면 종부세까지 고려
• 팔 때: 양도차익이 있으면 양도세, 1세대 1주택 비과세·장기보유공제 요건 확인

부동산 세금은 주택 수·조정대상지역·보유기간에 따라 크게 달라지므로, 아래 계산기로 내 상황에 맞는 예상액을 먼저 확인해 보세요.

관련 계산기

• 중개보수 계산기 — 매매·임대차 중개수수료 상한
• 취득세 계산기 — 집 살 때 취득세
• 재산세 계산기 — 매년 내는 보유세
• 종합부동산세 계산기 — 고가·다주택 보유세
• 양도소득세 계산기 — 집 팔 때 양도세