주택담보대출 한도 A to Z (LTV·DSR·DTI 쉽게 이해하기)
2026. 7. 12. 작성
집을 살 때 “내 대출이 얼마까지 나올까?”는 가장 중요한 질문입니다. 주택담보대출 한도는 딱 하나가 아니라 세 가지 기준(LTV·DSR·DTI)을 모두 통과한 가장 낮은 금액으로 정해집니다. 하나씩 쉽게 풀어봅니다.
한도를 정하는 세 가지 기준
| 기준 | 무엇을 보나 | 한 줄 요약 |
|---|---|---|
| LTV | 집값 대비 대출 비율 | ”집값의 몇 %까지 빌려줄까” |
| DSR | 소득 대비 전체 빚 상환액 | ”네 소득으로 모든 빚을 감당하나” |
| DTI | 소득 대비 주담대 상환액 | ”네 소득으로 이 집 대출을 감당하나” |
세 기준을 각각 계산한 뒤 가장 작은 금액이 실제 한도가 됩니다. 즉 LTV로는 4억이 나와도 DSR로 3억밖에 안 되면 한도는 3억입니다.
1. LTV — 집값 대비 얼마까지
**LTV(주택담보인정비율)**는 집값(시세) 대비 대출 가능 비율입니다.
대출 한도 = 주택 시세 × LTV 비율 − 선순위 채권(기존 대출 등)
지역·규제에 따라 비율이 다릅니다.
| 구분 | LTV |
|---|---|
| 비규제지역 | 70% |
| 조정대상지역 | 50% |
| 투기과열지구 | 40% |
| 생애최초 구입 | 최대 80% (한도 6억 원 cap) |
예를 들어 비규제지역 시세 5억 원 집이면 LTV 70% 기준 최대 3억 5,000만 원까지 가능합니다. 단 기존 전세보증금·대출 같은 선순위 채권이 있으면 그만큼 빠집니다.
💡 시세·지역·선순위로 LTV 대출 한도를 계산해 보세요
LTV 계산기 →2. DSR — 소득으로 모든 빚을 감당하나
**DSR(총부채원리금상환비율)**은 연소득 대비 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 주담대뿐 아니라 신용대출·자동차 할부·카드론까지 전부 합산합니다.
DSR(%) = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100
- 1금융권(은행): DSR 40% 이내
- 2금융권: DSR 50% 이내
연소득 5,000만 원이면 1금융권에서는 연간 원리금이 2,000만 원(월 약 167만 원)을 넘지 않는 선까지만 대출이 나옵니다. 기존 대출이 많을수록 새 주담대 한도가 줄어드는 이유가 이것입니다.
💡 소득·대출 조건으로 DSR을 계산해 보세요
DSR 계산기 →3. DTI — 소득으로 이 집 대출을 감당하나
**DTI(총부채상환비율)**는 DSR과 비슷하지만 계산 방식이 다릅니다.
DTI(%) = (주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100
DSR은 기타 대출의 원금까지 다 더하지만, DTI는 기타 대출은 이자만 봅니다. 그래서 보통 DTI가 DSR보다 느슨합니다. 지역·상품에 따라 DTI 40~60%가 적용됩니다. 최근에는 DSR 규제가 핵심이라, DTI는 보조 지표로 보는 경우가 많습니다.
한도는 결국 “셋 중 가장 낮은 값”
정리하면 주택담보대출 한도는 이렇게 정해집니다.
- LTV로 집값 기준 최대 한도를 구하고
- DSR·DTI로 소득 기준 상환 가능 한도를 구한 뒤
- 셋 중 가장 작은 금액이 실제 대출 한도
그래서 한도를 늘리려면 ① 기존 대출 정리(DSR 여유 확보) ② 상환 기간 늘리기(월 상환액↓) ③ 소득 증빙 강화가 핵심입니다.
💡 대출 원리금과 상환 방식별 월 납입액을 계산해 보세요
대출이자 계산기 →관련 계산기
- LTV 계산기 — 집값·지역 기준 대출 한도
- DSR 계산기 — 소득 대비 전체 원리금 비율
- 대출이자 계산기 — 상환 방식별 월 상환액·총이자
- 중도상환수수료 계산기 — 대출 중도 상환 시 비용