양도소득세 계산법과 세율표 (장기보유특별공제·절세 포인트)
2026. 7. 8. 작성
부동산을 팔 때 가장 큰 변수는 양도소득세입니다. 차익이 클수록, 보유 기간이 짧을수록 세금이 급격히 늘어나므로 미리 계산해 두는 것이 중요합니다.
양도소득세 계산 흐름
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(중개비·취득세 등)
- 과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제(250만 원)
- 산출세액 = 과세표준 × 세율
- 총 부담세액 = 산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%)
보유 기간별 세율
- 1년 미만: 70% (단기 중과)
- 1년 이상 2년 미만: 60%
- 2년 이상: 6~45% 기본 누진세율
기본세율(2년 이상 보유) 과세표준 구간
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | 0원 |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1.5억 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
예를 들어 과세표준이 1억 원이면 세액은 1억 × 35% − 1,544만 = 1,956만 원입니다.
장기보유특별공제
3년 이상 보유하면 양도차익의 일부를 공제받습니다. 일반 부동산은 보유 3년 6%부터 매년 2%씩 늘어 **15년 이상 시 최대 30%**까지 공제됩니다. 오래 보유할수록 세부담이 줄어드는 핵심 장치입니다.
💡 내 양도·취득가액으로 양도세를 계산해 보세요
양도소득세 계산기 →절세 포인트
- 2년 이상 보유 후 양도하면 단기 중과(60~70%)를 피할 수 있습니다.
- 장기 보유로 장기보유특별공제를 최대한 활용하세요.
- 필요경비(취득세, 중개수수료, 자본적 지출 등) 영수증을 챙기면 양도차익이 줄어듭니다.
- 1세대 1주택은 요건 충족 시 12억 원까지 비과세됩니다(이 계산기는 일반 과세 기준).
⚠️ 다주택 중과, 조정대상지역, 1세대 1주택 비과세 등은 규정이 복잡하고 자주 바뀝니다. 실제 신고 전 반드시 세무 전문가에게 확인하세요.
관련 계산기
- 양도소득세 계산기 — 양도차익·보유기간으로 세액 확인
- 전월세 전환 계산기 — 전세↔월세 전환 금액